Loi Elan

Le Courriel Claude Bérit-Débat, Sénateur de la Dordogne 17 octobre 2018 Avec la Loi ELAN, le logement lui aussi soumis à une cure libérale Le courriel que je vous adresse est consacré cette semaine au projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), dont le Sénat vient d’adopter majoritairement hier, mardi 16 octobre, les conclusions issues de la Commission mixte paritaire (CMP). Après plusieurs mois d’un parcours législatif chaotique qui s’est finalement soldé, de manière inattendue, par un accord en CMP mi-septembre, ce texte devrait être validé sans résistance par les députés, ouvrant la voie à l’adoption d’un corpus de mesures aussi discutables qu’incohérentes avec les impératifs des secteurs concernés, pourtant bien identifiés.

Cette loi qui se voulait porteuse d’une révolution en matière de logement et d’aménagement, ne se montre, faute de moyens, à la hauteur de ses ambitions. Elle enfonce également, par dogmatisme économique, le clou du libéralisme en dérégulant au lieu d’encadrer, et en supprimant des garanties au lieu de protéger. Pour bien connaitre le sujet du logement en tant qu’ancien rapporteur de la loi ALUR, je regrette ces reculs qui risquent à n’en pas douter détériorer le cadre de vie des français, là où, au contraire, le texte de loi présenté sous le précédent quinquennat, la loi égalité et citoyenneté, s’évertuait à étendre les garanties et les droits de nos concitoyens. Le texte de ce projet de loi prévoit, il est vrai, de poursuivre un rythme important de construction, de mieux territorialiser la politique du logement, de simplifier l’acte de construire. Mais dans le même temps, il prive les offices HLM de moyens, financiarise la production de nouveaux logements sociaux, dessaisit les maires de leur prérogatives en matière d’urbanisme, affaiblit la protection du patrimoine et assouplit les obligations en matière d’accessibilité aux personnes handicapées.

Dès lors, comment ne pas relever ces coupables incohérences ? Il y avait pourtant urgence à agir et surtout à infléchir la stratégie du Gouvernement pour le logement : la baisse des APL, actée dans la loi de finances pour 2018, a entrainé l’affaiblissement de la capacité d’investissement des organismes HLM. Cette politique se traduit déjà sur le terrain par une baisse significative de la production de logements mais aussi par un ralentissement des travaux de rénovation et de remise en état du parc social. Ces préoccupations, je les ai maintes fois réaffirmées au cours de nos travaux au Sénat, en appelant au maintien des dispositifs existants et à la préservation des prérogatives des élus locaux, vigies de l’intérêt public communal. Malheureusement, malgré quelques concessions faites à la majorité sénatoriale, les positions des élus socialistes n’ont que trop peu été prises en considération. Cette issue m’a conduit, aux côtés de mes collègues de groupe, à m’opposer une nouvelle fois à ce texte lors du vote en séance hier après-midi. Comme toujours, je tiens, pour étayer mes propos, à vous transmettre un relevé détaillé des mesures du projet de loi en question, assorti des éléments qui me sont apparus comme les plus significatifs au cours de nos travaux. Je vous en souhaite bonne lecture Claude Bérit-Débat Une CMP conclusive en trompe l’oeil S’agissant de la compétence des maires, le Gouvernement n’avait pas jugé utile de requérir l’accord des communes préalablement à la mise en oeuvre de projets d’aménagement intercommunaux. Les Sénateurs socialistes, favorables au développement d’un urbanisme de projet, ont fermement défendu les prérogatives des maires car il est bien plus efficient d’agir dans la coconstruction que dans la confiscation.

Ainsi, le maintien de la compétence « permis de construire », l’accord préalable des maires avant toute vente en bloc de logements sociaux et plus généralement la suppression des mesures de nature à supplanter l’avis des Maires sont autant de garanties apportées aux élus locaux dont je me félicite. Le texte de la Commission mixte paritaire prévoit désormais l’avis conforme de la commune avant toute création d’une grande opération d’urbanisme (GOU). Cet avis conforme devra cependant entériner l’accord de la commune sur le transfert de la compétence « permis de construire » et sur la délégation de la réalisation (voire de la gestion) des équipements publics envisagés. En résumé, si la commune se prononce favorablement à la GOU, elle devra en accepter les conséquences en termes de dessaisissement de compétences.

L’accord des maires avant toute cession de logements y compris les cessions en bloc à des investisseurs privés, qui m’apparaissait essentiel compte tenu de la stratégie du Gouvernement de vendre massivement des logements sociaux, a fait l’objet d’un compromis totalement insatisfaisant : l’accord préalable sera requis au Logement et urbanisme: financiarisation et dérégulation en perspective Le 19 septembre, une commission mixte paritaire composée de quatorze députés et quatorze sénateurs a été réunie pour trancher les désaccords issus des lectures successives à l’Assemblée et au Sénat.

Elle est parvenue à un accord sur le projet de loi Elan à l’issue de six heures d’une réunion marathon, qui s’est traduite par l’adoption de nombreux amendements au texte. Pour autant, cet accord surprenant s’est avéré plutôt être un accord au forceps que le fruit d’un consensus abouti entre la majorité LREM et la majorité sénatoriale LR. En pleine tempête médiatique liée à l’affaire Benalla et dans un contexte de surcharge persistante du calendrier parlementaire, les deux parties ont vu un intérêt commun à cette sortie par le haut, tant pour le ministre Jacques Mézard que pour les parlementaires LR qui ont pu s’enorgueillir d’avoir arraché à la majorité plusieurs mesures en faveur des maires et des élus locaux. Ainsi, contrairement aux apparences, cet accord s’est surtout avéré être un trompe l’oeil qui parvient mal à masquer l’orientation libérale du texte et le peu de concession faites par le Gouvernement sur le fond. bénéfice des seules communes déficitaires ou carencées ou lorsque les ventes envisagées conduiraient les communes à ne plus atteindre leur taux de logements sociaux. Quant à ce qui relève de la loi SRU, le précédent Gouvernement avait opportunément apporté de la souplesse au dispositif SRU par un recentrage sur les territoires où la demande de logement social est forte. Je m’étais donc opposé, comme la plupart de mes collègues socialistes, à toutes nouvelles dérogations sauf en ce qui concerne les communes nouvellement soumises à la loi SRU qui devront atteindre leurs objectifs pour 2030.

Mais le projet de loi a finalement retenu une vision très inclusive, prévoyant que les logements sociaux vendus à leur locataire seront comptabilisés pendant 10 ans (au lieu de 5 ans actuellement). Les logements faisant l’objet, à compter du 1er janvier 2019, d’un bail réel solidaire (BRS) ou d’un contrat de location-accession (PSLA) pourront également être pris en compte dans le décompte SRU. Plus particulièrement, la vente massive de logements sociaux suscite à mon sens une inquiétude légitime, que ce soit de la part des élus ou des associations d’usagers. J’estime que le projet de loi ne présente pas les garanties suffisantes pour une accession sécurisée à la propriété par les ménages les plus modestes. Or, nous avons fait plusieurs propositions au niveau de notre groupe politique, adoptées au Sénat, pour renforcer les informations sur l’état des immeubles destinés à la vente, et prévenir ainsi la création de nouvelles copropriétés dégradées, dont on connait les difficultés pour en sortir. Mais le texte final ne reprend malheureusement pas ces mesures.

La position unanime du Sénat a permis par ailleurs un abaissement du seuil de regroupement des organismes HLM à 12 000 logements sociaux (au lieu des 15 000 prévus initialement) et à 40M€ de chiffre d’affaires pour les SEM (au lieu de 50M€). Si je défendais plutôt une position à 10 000 logements, il s’agit là d’un moindre mal car cela permet de mieux respecter le maillage des territoires. Par ailleurs, la présence des élus locaux dans la gouvernance des sociétés anonymes de coordination (SAC) est désormais assurée.

En revanche, la commission mixte paritaire a rétabli la double appartenance d’un organisme HLM à plusieurs groupes et/ou à une société anonyme de coordination (SAC), ce que je considère comme allant à l’encontre de l’efficacité territoriale des regroupements. De plus, d’autres dispositifs du projet de loi ELAN risquent de priver les élus d’outils de mixité comme la généralisation de la cotation des attributions de logements ou encore la gestion en flux des réservations de logements. Loi littoral et protection du patrimoine remis en cause Sur la loi « littoral », j’ai soutenu comme mes collègues un toilettage très léger des dispositions existantes, en l’espèce des règles encadrant la densification des « dents creuses » via le SCOT. Cette densification sera possible en dehors de la bande des 100 mètres et des espaces proches des rivages et uniquement pour améliorer l’offre de logements ou d’hébergement ou pour implanter des services publics.

Ces constructions ne devront pas porter atteinte à l’environnement et aux paysages. Une procédure simplifiée de révision du SCOT pourra être mise en oeuvre jusqu’à fin 2021. S’agissant de la protection du patrimoine, le Sénat avait notamment rétabli le pouvoir final de l’architecte des bâtiments de France (ABF) sur la délimitation des périmètres de protection dans les sites protégés et abords des monuments historiques, position que je soutenais avec mon groupe. La Commission mixte paritaire a cependant souhaité permettre au Préfet de passer outre un désaccord de l’ABF. Elle a également rétabli la règle selon laquelle « le silence du préfet vaut approbation du projet de décision du maire ». Les mesures visant à favoriser la transparence des procédures d’avis et le dialogue avec les maires, proposées par le Sénat, sont maintenues. Il m’est apparu important de défendre le rôle des architectes dans l’acte de construire, de la conception jusqu’à la livraison des ouvrages. Construire plus et moins cher ne doit pas conduire à mal construire. Les dérogations à la loi MOP au bénéfice des concessionnaires prévues dans le texte initial ont finalement disparu, ce qui est un moindre mal.

Mais le concours d’architecture a injustement été supprimé pour les organismes HLM et les CROUS et les organismes de logements sociaux sont sortis du champ d’application de la loi MOP. Sur l’accessibilité des logements, le texte de la Commission mixte paritaire prévoit 20% de logements qui devront être accessibles dans les nouveaux bâtiments d’habitation collectifs, les autres devant rester évolutifs. Or, un tel taux ne permettra pas à mes yeux de répondre à la nécessité de prendre en compte tant le handicap que le vieillissement de la population. Et ce d’autant que le Sénat avait adopté deux mesures qui n’ont pas été conservées en CMP : la possibilité pour les personnes à mobilité réduite occupant un logement non adapté d’être reconnues prioritaires dans le cadre du DALO, mesure proposée par notre groupe, et la mise en place d’une plateforme de recensement des logements adaptés et accessibles. Dès lors, je ne peux que condamner fortement ce recul sans précédent pour les droits des personnes handicapées. Enfin, s’agissant de la revitalisation des centres-villes et centres-bourgs, véritable enjeu d’équilibre territorial, plusieurs mesures significatives issues de la proposition de loi sénatoriale pour un pacte national de revitalisation des centres-villes ont été prises en compte.

Elles prévoient de favoriser le maintien des services publics, d’assurer la présence et l’expertise des représentants des réseaux consulaires au sein des CDAC, de renforcer la contrainte sur les propriétaires et le Préfet dans la procédure de démantèlement des terrains inexploités, de prendre en compte la notion d’impact sur le tissu commercial dans l’évaluation des projets d’implantation commerciale, de rendre obligatoire et prescriptif le document d’aménagement artisanal et commercial au sein des SCOT et des PLUi et de renforcer le dispositif de contrôle Accessibilité et revitalisation des centres-villes au coeur des enjeux locaux En conclusion, au-delà de quelques trop rares satisfactions telles que la préservation in extremis du rôle des maires, la territorialisation de la politique de l’habitat, où les initiatives prises en faveur de centres villes, trop de lignes rouges ont été franchies : financiarisation du logement social, stratégie de vente massive du patrimoine HLM, recul sans précédent pour l’accessibilité des logements, précarisation des publics les plus fragiles avec le bail mobilité. Autant de mesures qui ont amplement justifié mon opposition lors du vote d’hier en séance publique. Le pourquoi de mon vote final